Évaluation immobilière pour les maisons unifamiliales se fait couramment à l'aide de ventes comparables. Recettes avec des biens réels, cela échoue juste pour bien fonctionner. Imaginez que vous envisagez un immeuble de 24 unités. Il serait difficile de localiser les bâtiments identiques à proximité qui ont récemment vendu.
C'est pas non plus bon d'utiliser des coûts de remplacement du revenu d'évaluation de la propriété. Comment déterminez-vous le coût de remplacement s'il n'ya pas de terrain à vendre à proximité avec le zonage approprié? Ceci est utilisé comme méthode secondaire, cependant, et vous permet de savoir si peut-être, vous devez être bâtiment, plutôt que l'achat.
Évaluation immobilière par Cap Rate
Propriétés à revenus réels sont achetés pour le revenu. Conséquent, le revenu est ce qui est utilisé pour déterminer la valeur. Le taux de retour des investisseurs dans un lieu donné s'attend à ce que vous donne le taux de capitalisation, ou "taux de capitalisation" pour la région. C'est ce que vous utiliser pour évaluer avec précision un immeuble à revenus. Voici une explication plus ou moins simplifiés.
Le processus débute avec le revenu brut d'un bien immobilier. Vous soustrayez ensuite toutes les dépenses, à l'exception des remboursements de prêts. Par exemple, si le revenu brut d'un bâtiment est $ 82,000 par année, et les dépenses $ 30,000, vous réalisez un montant net (avant le service de la dette) de 52,000 $. Vous pouvez ensuite appliquer le taux de capitalisation à ce montant.
Supposons que le taux de capitalisation acceptable dans la région est .10, par exemple (demandez à un agent immobilier), les investisseurs anticipent sens un rendement de 10% sur la valeur des biens immobiliers. Vous divisez simplement les revenus de 52,000 $ par .10. 520,000 $, est donc la valeur indiquée de la propriété. Supposons que le taux normal est .08, ce qui signifie que les investisseurs dans la région s'attendent à un rendement de 8 pour cent. Alors la valeur est $ 650,000.
Simple Real Estate Valuation?
Soustraire le résultat net avant service de la dette, et diviser par le «taux de capitalisation:" Ce n'est pas une formule compliquée. Néanmoins, la partie la plus rude obtient les chiffres du revenu droite. Ce que le propriétaire-vendeur de vous présenter chacune les dépenses régulières? Saviez le vendeur et d'amplifier les recettes? En supposant que le vendeur immobilier quitter les réparations pour un an, et aussi vous avez montré l' «projetée» loyers. Dans cet exemple, le chiffre de revenu 15,000 $ pourrait être trop élevé. Le bâtiment va être une valeur de 187000 $ de moins (.08 taux de capitalisation) que votre estimation montre.
Une chose que les investisseurs ne vive lors de l'achat immobilier, est de trier les recettes provenant des distributeurs automatiques et machines à laver. Si ces fournis 6,000 $ du revenu, ce revenu va ajouter 75000 $ à la valeur estimative (.08 taux de capitalisation). Au lieu de cela, effectuez l'évaluation, sans que cela revenus considérés, puis rajouter le coût de remplacement des machines (probablement beaucoup moins de 75,000 $) pour parvenir à une évaluation.
Bien sûr, vous devez être consciencieux avec n'importe quelle méthode d'évaluation des biens. Il n'existe aucune méthode d'évaluation parfait, et ils sont tous simplement aussi bon que les chiffres que vous brancher sur eux. Si utilisé à bon escient, cependant, l'évaluation par les taux de capitalisation est l'une des méthodes les plus correcte de l'évaluation des biens réels.